La legge offre una serie di contratti tipici cui fare riferimento. Locatore e conduttore devono attenersi a tali modelli nella predisposizione dei contratti di locazione, scegliendo in base alle proprie esigenze. Pur non esistendo un accordo completamente libero, esistono alcuni schemi che lasciano maggiore autonomia alle parti ed altri, invece, meno.
Per le abitazioni la Legge 431/1998 prevede quattro tipologie di contratti di locazione. A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l’importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali o aliquote IMU ridotte.
- Canone libero: con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro (detto anche “4+4”);
- Canone concordato: con durata 3 anni + 2 di rinnovo automatico;
- Canone concordato per studenti universitari: rivolto a studenti universitari fuori sede, con durata da 6 a 36 mesi;
- Contratti transitori: rivolto a lavoratori transitori, con durata da 1 a 18 mesi.
Contratto a canone libero
Le parti sono libere di determinare il canone di affitto e le altre condizioni del contratto di locazione. L’unico obbligo è quello che il contratto deve avere una durata minima di quattro anni, e un eventuale rinnovo per altri quattro. Se le parti stabiliscono una durata minore, essa si considera comunque pari a quella legale.
Contratto a canone concordato (o agevolato)
Le parti non sono libere di scegliere il canone di locazione, ma devono rimanere entro un valore minimo e uno massimo (differenziato in base alla tipologia di immobile) fissati da appositi accordi territoriali. La durata legale del contratto a canone concordato è di 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico alla prima scadenza, a meno che il locatore non abbia bisogno dell’appartamento per usarlo come abitazione o studio professionale.
Per entrambe le parti inoltre, che scelgono la forma di affitto a canone concordato, vi sono delle agevolazioni fiscali.
Contratto di locazione per studenti
Per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede, esiste una forma di contratto di locazione transitorio. I presupposti per la stipula di tale tipologia contrattuale sono anzitutto, l’obbligo di regolare iscrizione ad un corso di laurea da parte dello studente e, inoltre, la residenza di quest’ultimo al di fuori del Comune in cui si trova l’immobile locato.
La disciplina è applicabile solo nei Comuni sede di Università o ad essi limitrofi, con canoni di locazione definiti in appositi accordi locali.
Contratto di locazione transitorio
Le parti possono stipulare contratti per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare, o del conduttore e di un suo familiare, collegata a un evento certo a data prefissata.
Il verificarsi dell’esigenza transitoria invocata nel contratto di affitto, oltre ad essere provato con apposita documentazione da allegare al contratto, deve essere confermato tramite lettera raccomandata.
La mancata specificazione delle esigenze transitorie all’interno del contratto di locazione, determina l’applicabilità integrale della disciplina dei contratti a canone libero (4 anni + 4 anni).
Contratti ad uso diverso da quello abitativo
Si ha un “uso diverso da quello abitativo” quando l’immobile:
- è adibito all’esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche;
- ospita le sedi di partiti e sindacati;
- ha come conduttore lo Stato o un ente pubblico territoriale.
La durata minima del contratto di locazione è di 6 anni, 9 anni per attività alberghiere. Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Altre tipologie contrattuali
Immobili adibiti ad uso diverso sia dall’abitazione, sia dall’esercizio delle attività previste negli articoli 27 e 42 della legge 392/1978, ricadono sotto la disciplina residuale del Codice Civile (articoli 1571 e seguenti), e sono svincolati dalle norme della legge 431/1998 (in materia di locazioni abitative) e della legge 392/1978 (in materia di locazioni a uso diverso). La conseguenza è che la durata, il canone e il regime di ripartizione delle spese sono liberamente determinabili dalle parti.
La registrazione del contratto di locazione non è obbligatoria, nel caso in cui la locazione abbia durata inferiore ai 30 giorni.
- Contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico e immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi). Le parti possono scegliere di assoggettare questa tipologia di contratti alla disciplina del canone concordato, effettuata l’opzione questa permane per tutto il periodo della locazione;
- Contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio;
- Contratti di locazione per finalità turistiche: il contratto deve essere in forma scritta, pena la sua nullità. La durata e il canone del contratto sono lasciati alla libertà contrattuale delle parti.
- Contratti di affitto per immobili ad uso deposito (autorimessa, cantina, box o posto auto ecc.) non collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge 392/78: i depositi possono essere locati indipendentemente dalle abitazioni. Per la locazione si utilizzano i contratti delle locazioni a uso abitativo, con un’annotazione in cui si specifica che i locali vengano usati solo ed esclusivamente per i depositi. È possibile optare per la cedolare secca soltanto se sono pertinenza di immobile a uso abitativo, e locati insieme ad esso.
1. COME TROVARE UNA CASA IN AFFITTO
– L’affitto tra privati
– Affidarsi ad un agente immobiliare
3. IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
– Elementi del contratto di locazione
– Conduttore: quali documenti richiedere?
4. LA SCELTA DEL CONTRATTO
– Contratto a canone libero
– Contratto a canone concordato
– Contratto di locazione per studenti
– Contratto di locazione transitorio
– Contratti ad uso diverso da quello abitativo
– Altre tipologie contrattuali
5. CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA
– La cessione del contratto di locazione
– La risoluzione del contratto di locazione
– La proroga del contratto di locazione
6. ASPETTI FISCALI
– Registrazione del contratto di locazione
– Imposta di registro sulle locazioni
– La cedolare secca
7. IL PAGAMENTO DELL’AFFITTO
– Come pagare l’affitto
– Il deposito cauzionale
– La fideiussione bancaria e assicurativa
– La morosità incolpevole
8. OBBLIGHI DEL CONDUTTORE E DEL LOCATORE
– Obblighi del conduttore
– Obblighi del locatore