L’articolo 17 D.P.R. n. 131/1986 disciplina le cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione di beni immobili.
La cessione del contratto di locazione
L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, il locatore o il conduttore (definito “cedente”) possono essere sostituiti nel contratto da un soggetto terzo (definito “cessionario”), purché l’altra parte vi acconsenta.
La cessione, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso, è prevista nei casi di:
- morte o estinzione del conduttore;
- cessione d’azienda;
- vendita dell’immobile locato.
In tali casi non è necessario il consenso del contribuente ceduto, ovvero del locatore.
Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo
La cessione ad uso abitativo è regolata dall’art.6 della Legge 392/78, e predispone che, in caso di morte dei conduttore, a succedere nel contratto di locazione siano il coniuge, gli eredi, i parenti e il convivente.
In presenza di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione dei suoi effetti civili, al contratto di affitto succede l’altro coniuge (se il diritto di vivere nella casa familiare sia stato predisposto dal giudice). Se la separazione è consensuale, succede l’altro coniuge, se vi era tale accordo tra i due.
Cessione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo
La cessione per uso diverso da quello di abitazione è regolata dall’art.37 della Legge 392/78, e predispone che, in caso di morte del conduttore, subentrano coloro che, per successione ereditaria o per precedente rapporto (esempio: societario), hanno diritto a continuare l’attività.
Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto di locazione, nel caso del suo decesso succederanno gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività per la successione ereditaria o per un rapporto precedente all’apertura della successione.
Comunicazione della cessione
La volontà di effettuare la cessione deve essere comunicata all’altra parte, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, con un preavviso di 6 mesi a decorrere dalla data di ricezione della lettera. Nel caso in cui sussistano gravi motivi, devono essere indicati chiaramente.
Se la cessione avviene per volontà del locatore, nei casi previsti dalla legge (cambio dell’uso a cui l’immobile è destinato, avvio dei lavori di restauro, ristrutturazione o demolizione), egli può esercitare il rifiuto del rinnovo. La comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata, con un preavviso di 6 mesi alla scadenza del contratto.
Se l’oggetto del contratto è un’attività commerciale, il preavviso deve essere di 12 mesi.
Imposta di registro per le cessioni
L’accordo di cessione tra le parti può prevedere un corrispettivo.
L’imposta di registro per le cessioni:
- senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro;
- con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).
L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
- con il modello F24 Elide, utilizzando il codice tributo 1502, riportando i dati dei soggetti così come risultano a seguito della cessione o del subentro, e gli estremi di registrazione del contratto originario.
Entro 20 giorni dal pagamento, la delega di versamento e il modello RLI devono essere consegnati (a mano, per posta o telematicamente) all’Ufficio territoriale dove è stata effettua la registrazione del contratto di locazione.
Subentro ex lege
La cessione del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti.
In tali situazioni, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta l’imposta di registro. È opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Se a subentrare è il nuovo locatore, questi può optare per la cedolare secca presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro.
La risoluzione del contratto di locazione
Di norma il contratto di locazione dura per tutto il lasso temporale individuato nel contratto (data di scadenza espressa in mesi o anni), ma può accadere, anzitempo, che debba essere effettuata una disdetta del contratto d’affitto.
La risoluzione, o disdetta, di un contratto di locazione è soggetta a regole fissate dalla legge, diverse a seconda che la disdetta parta dal conduttore o dal locatore.
Il conduttore può, in qualunque momento, recedere dal contratto di locazione nei casi previsti dal contratto stesso o, per legge, se ricorrono gravi motivi. È necessario però che dia sempre un preavviso prima dalla scadenza, attraverso l’invio di una lettera di disdetta, tramite raccomandata A/R. I tempi del preavviso dipendono dalle condizioni contrattuali, e dalla tipologia di immobile affittato.
Immobili ad uso abitativo:
- Contratti a canone libero 4+4, e contratti a canone concordato 3+2: se non specificato diversamente sul contratto di affitto, la legge prevede che il tempo di preavviso per la disdetta sia di 6 mesi;
- Contratti di natura transitoria: 3 mesi di preavviso.
Immobili ad uso non abitativo:
- Uso commerciale: 12 mesi di preavviso;
- Uso alberghiero: 18 mesi di preavviso;
- La motivazione della disdetta non è obbligatoria.
In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile, a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.
Il recesso del conduttore può essere:
Convenzionale: All’interno del contratto di affitto le parti possono inserire clausole che permettono al conduttore di recedere liberamente dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, dandone sempre comunicazione al locatore entro 6 mesi dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono stabilire anche un termine di comunicazione inferiore ai 6 mesi.
Legale: Può succedere che le parti, stipulando il contratto di locazione, non abbiano previsto la possibilità del recesso convenzionale da parte del conduttore. In tal caso, quest’ultimo potrà recedere dal contratto solo in presenza di gravi motivi, che dovranno essere specificati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.
Secondo la giurisprudenza, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti:
- oggettivamente gravi, cioè fatti imprevedibili, involontari e sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
- estranei alla volontà del conduttore, che non dipendono quindi dalla soggettiva e unilaterale valutazione e che restano estranei al suo controllo;
- diretti a rendere gravosa la prosecuzione del contratto anche sotto il profilo economico (esempio: la presenza di forte umidità e di condensa nell’abitazione tali da compromettere la salubrità del luogo).
Nella lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione, l’affittuario deve indicare:
- i dati anagrafici dell’inquilino;
- la richiesta di recesso dal contratto;
- i dati relativi alla registrazione del contratto;
- i tempi previsti per liberare l’immobile;
- l’indicazione dei motivi per cui si intende recedere il contratto.
Il locatore invece non può liberamente recedere da un contratto di affitto, e una clausola che gli attribuisca tale facoltà sarebbe nulla.
La legge gli consente esclusivamente di negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza nei casi stabiliti dalla legge (destinazione dell’immobile a uso proprio, disposizione da parte del conduttore di un altro immobile, mancato utilizzo dell’immobile, vendita a terzi o ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio) o di dare disdetta al contratto alle scadenze del contratto successive alla prima.
Per il caso di fallimento del conduttore, il curatore del fallimento può decidere se recedere dal contratto di locazione (v. n. 5271).
Recesso anticipato: tassa di registro
Il recesso anticipato dal contratto di affitto da parte del conduttore comporta, a carico delle parti, l’obbligo di versamento della tassa di registro, per la risoluzione anticipata.
Il versamento all’Agenzia dell’Entrate, ha un’imposta fissa di euro 67.00, da corrispondere utilizzando il modello F24 Elide (codice tributo 1503). Devono essere riportati i dati del locatore e del conduttore, e gli estremi della registrazione del contratto di affitto.
Generalmente questa spesa si ripartisce tra il locatario e il conduttore, come condizione contrattuale. Per tutti i casi specifici è opportuno osservare che il contratto di locazione contenga questa condizione. In caso contrario sarà obbligo del locatario saldare il pagamento della tassa di chiusura. Attenzione!
Nel caso di risoluzione l’imposta di registro non è dovuta quando si sceglie la cedolare secca, a condizione che alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione.
La proroga del contratto di locazione
Alla scadenza di un contratto di affitto è possibile optare per un prolungamento dello stesso.
Immobili ad uso abitativo
- Contratti a canone libero 4+4 e contratti a canone concordato 3+2: La parte che intende procedere al rinnovo deve inviare almeno 6 mesi prima della scadenza una raccomandata con ricevuta di ritorno al domicilio della controparte, la quale ha tempo altri 60 giorni per inviare una risposta. In assenza di quest’ultima, il contratto si presume non rinnovato. Nel caso contrario, invece, si ritiene rinnovato per gli anni previsti.
- Contratti di natura transitoria: se l’esigenza della transitorietà è stata richiesta inizialmente dal conduttore e riportata in contratto, la proroga è possibile solo se l’inquilino, con lettera raccomandata inviata al locatore prima della scadenza del contratto, chiede di prorogare il periodo transitorio perché l’esigenza della transitorietà non si è ancora conclusa. In tal caso non serve rifare un nuovo contratto ma è prorogabile tacitamente il vecchio.
Immobili ad uso non abitativo
- Contratti locazione commerciale: Il rinnovo è tacito alla fine della scadenza, per ottenere un contratto dalle medesime condizioni di quelle previste dal contratto rinnovato.
Per prorogare un contratto di locazione in scadenza è necessario, prima di tutto, trovare l’accordo con il proprietario dell’immobile, in quanto comporta alcune spese che vanno tenute in considerazione.
Il secondo passaggio è la comunicazione all’Agenzia delle Entrate che, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità o per l’intero periodo della sua durata.
L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente: la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.
- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504. Per comunicare la proroga è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).
Attenzione!
Nel caso di proroga l’imposta di registro non è dovuta quando si sceglie la cedolare secca, a condizione che si eserciti l’opzione per il periodo di durata della proroga.
1. COME TROVARE UNA CASA IN AFFITTO
– L’affitto tra privati
– Affidarsi ad un agente immobiliare
3. IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
– Elementi del contratto di locazione
– Conduttore: quali documenti richiedere?
4. LA SCELTA DEL CONTRATTO
– Contratto a canone libero
– Contratto a canone concordato
– Contratto di locazione per studenti
– Contratto di locazione transitorio
– Contratti ad uso diverso da quello abitativo
– Altre tipologie contrattuali
5. CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA
– La cessione del contratto di locazione
– La risoluzione del contratto di locazione
– La proroga del contratto di locazione
6. ASPETTI FISCALI
– Registrazione del contratto di locazione
– Imposta di registro sulle locazioni
– La cedolare secca
7. IL PAGAMENTO DELL’AFFITTO
– Come pagare l’affitto
– Il deposito cauzionale
– La fideiussione bancaria e assicurativa
– La morosità incolpevole
8. OBBLIGHI DEL CONDUTTORE E DEL LOCATORE
– Obblighi del conduttore
– Obblighi del locatore