Registrazione del contratto di locazione
La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, e può essere fatta con modalità telematica, attraverso Fisconline o Entratel (obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i possessori di oltre 10 immobili, e facoltativa per tutti gli altri contribuenti), o modalità tradizionale (presso un qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate).
- registrare i contratti di affitto e locazione di immobili;
- comunicare proroghe, cessioni o risoluzioni;
- esercitare l’opzione o la revoca della “cedolare secca”;
- regolarizzare un affitto non registrato.
Unica eccezione alla registrazione, tramite modello RLI, nei casi in cui la durata del contratto di locazione non superi i 30 giorni complessivi nell’anno. Nei 60 giorni successivi il locatore deve darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio, di modo che quest’ultimo possa procedere con l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.Attenzione!
La mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione prevede una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. L’occultamento, anche parziale, del canone, costa dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, mentre il tardivo versamento dell’imposta prevede il pagamento del 30% dell’importo versato in ritardo.
Le violazioni tributarie commesse a causa di omissioni o errori, possono essere regolarizzate con lo strumento del ravvedimento. Grazie a tale strumento la sanzione prevista verrà ridotta, a seconda della violazione da sanare, e al momento in cui si regolarizza la stessa.Attenzione!
Se la registrazione non viene effettuata, il contratto di locazione viene considerato inesistente. Qualora non sia pagato il canone, o l’immobile non venga liberato alla data di scadenza del rapporto, non si può procedere allo sfratto con sistema abbreviato, necessitando invece una causa ordinaria di occupazione senza titolo.
Imposta di registro sulle locazioni
Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato o affittato, mentre l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Il calcolo dell’imposta di registro per la “Locazione di immobile ad uso abitativo” e la “Locazione a canone concordato di immobile ad uso abitativo”, è pari al 2% del canone annuo, con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00€.
Eccezioni per:
- Immobili a canone concordato: l’imposta è del 1,4%;
- Immobili registrati separatamente dall’arredo: imposta del 2% sull’immobile, e del 3% sull’arredo;
- Cauzione versata da un terzo estraneo alla locazione: imposta del 0,50%.
Il primo anno l’imposta di registro è da versare entro 30 gg dalla stipula, sempre prima della registrazione del contratto di locazione. I pagamenti per le annualità successive vanno effettuati entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
È possibile pagare:
- con addebito su conto corrente;
- con modello F24 Elide.
Il nuovo modello F24 Elide, è obbligatorio al posto del modello F23 a partire dal 1° gennaio 2015 per il versamento delle imposte di registro e bollo, compensi, sanzioni e interessi.
La Cedolare Secca
Le imposte di registro e di bollo non sono soggette al pagamento nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca, applicabile solo per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo e accatastati tra la categoria A1 e A11 (ad esclusione della A10 – uffici o studi privati) e per box, cantine, garage (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
La cedolare secca consiste nell’applicare al canone di locazione annuo un’imposta fissa, sostituendo:
- l’IRPEF;
- l’addizionale regionale e comunale: per la parte derivante dal reddito dell’immobile;
- l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione, sulle risoluzioni e sulle proroghe.
L’imposta sostitutiva con il regime della cedolare secca si calcola applicando, al canone di locazione annuo, un’aliquota fissa del:
21% – per i contratti di locazione a canone libero;
10% – per i contratti a canone concordato nelle principali città, per il quadriennio 2014-1017. Dal 2018 diventerà del 15%.
La registrazione del contratto di locazione può avvenire in via telematica o presso gli uffici preposti.
Optando per la cedolare secca, il locatore non vedrà cumulare il canone annuo agli altri suoi redditi, sul cui totale andrà calcolata l’Irpef, e dovrà rinunciare a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione. L’inquilino deve esserne informato tramite lettera raccomandata.
L’opzione della cedolare secca può essere esercitata:
- alla registrazione del contratto;
- nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità;
- in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. L’opzione va esercitata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla proroga.
Per approfondire il regime IVA delle locazioni di fabbricati consultare la Circolare 22/E del 22 giugno 2013.
(http://def.finanze.it/DocTribFrontend/getPrassiDetail.do?id=%7b69635E1E-A3D4-40BC-A3AE-59D5E67A4122%7d)Attenzione!
Non è possibile scegliere la cedolare secca per i contratti di locazione di immobili situati all’estero, e per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non fra i redditi fondiari.
1. COME TROVARE UNA CASA IN AFFITTO
– L’affitto tra privati
– Affidarsi ad un agente immobiliare
3. IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
– Elementi del contratto di locazione
– Conduttore: quali documenti richiedere?
4. LA SCELTA DEL CONTRATTO
– Contratto a canone libero
– Contratto a canone concordato
– Contratto di locazione per studenti
– Contratto di locazione transitorio
– Contratti ad uso diverso da quello abitativo
– Altre tipologie contrattuali
5. CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA
– La cessione del contratto di locazione
– La risoluzione del contratto di locazione
– La proroga del contratto di locazione
6. ASPETTI FISCALI
– Registrazione del contratto di locazione
– Imposta di registro sulle locazioni
– La cedolare secca
7. IL PAGAMENTO DELL’AFFITTO
– Come pagare l’affitto
– Il deposito cauzionale
– La fideiussione bancaria e assicurativa
– La morosità incolpevole
8. OBBLIGHI DEL CONDUTTORE E DEL LOCATORE
– Obblighi del conduttore
– Obblighi del locatore